コラム:抜き行為は不義理？具体的な内容や違反行為となるかどうか解説
投稿日 : 2020.05.25
不動産取引における抜き行為をご存知でしょうか。言葉を聞くだけで何だか悪質なイメージがありますよね。
実際、抜き行為は悪質な行為なのですが、不動産業界で働いているとこうした行為をする担当者も見かけることがあります。
しかし、中には抜き行為をそこまで悪質なものだと感じずに行っている担当者もいるようです。
本記事では、不動産業界への転職を考えている方に向けて、抜き行為について具体的な内容や法律に触れるのかどうかなどお伝えしていきたいと思います。
目次
抜き行為とは依頼者である売主・買主・貸主・借主と不動産業者との間に媒介契約が結ばれているにも関わらず、別の不動産業者が「手数料を安くする」「購入者を紹介する」などと誘い依頼者と新たに契約を結ぶ行為です。
契約者からすれば二重契約となる場合や、先に依頼した業者との契約を破棄し後から来た業者との契約を続行することとなり、先に依頼した不動産業者からすれば依頼者を横から「抜かれた」状態となります。
上記のようにＢ社を飛ばして直接Ａさんと交渉する行為は抜き行為にあたります。
不動産の売買は個人で行うこともできますが、素人では難しく、一般的には不動産業者が仲介をしてもらいます。
不動産売買の仲介をし、売却活動などをしてもらうために結ぶ契約のことを媒介契約といい、媒介契約には報酬や販売活動の方法・媒介契約に基づくルールなどが定められているのです。
その媒介契約には次の3種類があります。
一般媒介契約では、仲介を複数の不動産業者に依頼することができ、不動産業者だけでなく自分で購入希望者を見つけ不動産業者を通すことなく売買することも可能です。
指定流通機構（レインズ）への登録・不動産業者からの販売状況報告は任意となり、比較的に制限が少なく自由に販売活動ができる契約です。
また、一般媒介契約には、不動産会社が複数になる場合他の業者に知らせる義務のある明示型と、知らせる必要のない非明示型から選ぶことができます。
一般媒介契約が複数の不動産業者に依頼できるのに対して、専任媒介契約では1社のみしか仲介を依頼できません。
ただし、自分で購入希望者を見つけた場合は不動産会社を通さずに売買することが可能です。
レインズへの登録義務・販売状況報告義務が発生し、拘束力が高い契約となります。
専任媒介契約と同様には1社のみしか仲介を依頼できない契約である専任専属媒介契約。
専任媒介契約との違いは、自分で購入希望者を見つけた場合でも不動産業者を仲介しなければいけない点です。
また、レインズへの登録義務・販売状況報告義務も専任媒介契約よりもより厳しくなり、3種類の中ではもっとも制限の厳しい契約となります。
制限が厳しい反面、不動産業者は確実に自社での売買が可能なため積極的に販売活動を行ってくれる可能性が高くなり、販売状況もこまめに報告されるため売り手にとってのメリットもあります。
抜き行為は法律上「違法」とはなりません。
ただし、「合法」という記載も法律にはないため、抜き行為が行われた状況に応じて裁判所が判断しています。
また、法律に触れなくても、民事として損害賠償請求や名誉毀損などの対象となる可能性はあります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んでいる場合、契約期間内に他の不動産業者と売買を行うと契約違反となります。
契約を結んでいた不動産業者は報酬額相当の金額の請求や途中解約された場合でも、その段階までに相当する金額を請求することができます。
一般媒介契約であっても、複数社と契約してもいいからといって抜き行為を容認しているわけではありません。
明示型で契約している場合は、他社の不動産会社と契約する場合は先に契約した不動産会社に報告しなければならず、報告を怠ると費用償還請求をすることができます。
違法になる場合や違約金、損害賠償請求などが発生する抜き行為はたとえそれらの罰則がなかったとしても、不動産業者間やお客様とのトラブルの元となるため、勧められた行為ではありません。
不動産業界は業態にもよりますが、不動産仲介業や販売代理などの形態であれば、売主と買主の仲介をすることで仲介手数料や契約料を得ることで会社の売上とすることができます。
仲介手数料は売買することによって初めて生まれるため、売買までいけなければ報酬は0円となるのです。
そのため、それまでの段階でどれだけ努力しようとも最後にお客様を持って行かれたら、報酬を得ることができないのです。
法律上は状況によって判断される抜き行為ですが、倫理的には問題のある行為です。
それまで売買のために準備や交渉を重ねてきた不動産会社からすれば、急に横からお客様を奪われるわけなので不義理と感じてしまうのは仕方のないことだと思います。
これは逆の立場になって考えればよく分かることですが、やはりマナー違反な行いであることには間違いありません。
不動産売買における「抜き行為」についてお伝えしました。
契約があるにも関わらず横からお客様を奪い取る抜き行為は、状況によっては違法となる場合や違法とならなくでも損害賠償請求などの対象となります。
なにより、倫理的にも問題となる行為であり、不動産業者同士やお客様とのトラブルに発展します。
抜かれる側にとってはもちろんですが、知識不足で知らずに勧誘してしまった、抜きに当たるとは思わなかったで抜く側になってしまった場合でも、知らなかったでは済まされない問題です。
抜き行為についてしっかりとした知識をつけモラルを守った仕事ができるようにしましょう。
SMSハンターは、SMSで見込み客を長期自動追客する不動産業界に特化したサービスです。見込み客の携帯電話やスマホに開封率90％以上といわれるSMS（ショートメッセージ）でステップメールを送信し継続的にコンタクトを促し続けます。
不動産会社のためのビジネスツール比較サイト「不動産ビジネスバンク」。営業支援・顧客管理・反響獲得など、日々の業務のサポートや経営課題を解決するサービスを一度に比較することが可能です。
不動産業界のビジネスマンに送る新感覚WEBマガジン。
不動産業界に特化型のM&A／事業承継の仲介・アドバイザリーサービス。
外壁塗装と屋根塗装の見積もりを一括で取得できるサイトです。簡単入力で複数の施工会社に見積もり依頼が送れて、価格、サービス、保障や塗料など、多角的に比較検討できます。すべて無料でご利用できます。
メタ住宅展示場は、実在するモデルハウスを一堂に集めたメタバース住宅展示場です。大手ハウスメーカーから工務店まで、注文住宅を建築するならVR内見から。
リースバックとは自宅を売却して賃貸で住み続けられる不動産サービスです。仕組みから相場、トラブル対策をわかりやすく解説。当サイトでは無料で大手から中小までサービス提供会社に一括見積もりをして、簡単にプランを比較できます。
賃貸オーナー・家主獲得SFA「管理戸数ふえるくん」は不動産の管理獲得システムです。管理受託営業CRM、KPIダッシュボード、家主情報マップ、DM郵送依頼など管理獲得の業務を効率化します。
不動産売却の窓口は、売主が比べて、選べて、納得する一括査定サイト。「大手から地元密着まで、比べて、選べる」をコンセプトに本当に納得できる不動産売却をサポートします。複数の不動産会社から査定額や売却提案がくるからラクに比較。媒介契約でもれなく祝い金を進呈。
不動産売却、査定、買取、任意売却など、不動産サービスの一括比較サイトです。無料で利用できます。
リビン・テクノロジーズ株式会社 は、不動産とWEBテクノロジーを融合したプロダクトの開発と運営を行う不動産テック企業（Real Estate Tech）。東京、名古屋、大阪、福山、福岡に拠点。不動産メディア「リビンマッチ」は、不動産売却査定、土地活用、人材紹介サービスを展開。ネット広告にも強み
不動産営業支援・物件管理システムのパイオニア「仲介王」。全国のセンチュリー21・ジャパン加盟店さまが利用する基幹システムとしても採用いただき、新機能追加・改善により常に使いやすい便利なシステムへと進化し続けています。また、低価格で導入しやすい加盟店さま向けホームページの開発も行なっています。
SMSハンターは、SMSで見込み客を長期自動追客する不動産業界に特化したサービスです。見込み客の携帯電話やスマホに開封率90％以上といわれるSMS（ショートメッセージ）でステップメールを送信し継続的にコンタクトを促し続けます。
不動産会社のためのビジネスツール比較サイト「不動産ビジネスバンク」。営業支援・顧客管理・反響獲得など、日々の業務のサポートや経営課題を解決するサービスを一度に比較することが可能です。
不動産業界のビジネスマンに送る新感覚WEBマガジン。
不動産業界に特化型のM&A／事業承継の仲介・アドバイザリーサービス。
外壁塗装と屋根塗装の見積もりを一括で取得できるサイトです。簡単入力で複数の施工会社に見積もり依頼が送れて、価格、サービス、保障や塗料など、多角的に比較検討できます。すべて無料でご利用できます。
メタ住宅展示場は、実在するモデルハウスを一堂に集めたメタバース住宅展示場です。大手ハウスメーカーから工務店まで、注文住宅を建築するならVR内見から。
リースバックとは自宅を売却して賃貸で住み続けられる不動産サービスです。仕組みから相場、トラブル対策をわかりやすく解説。当サイトでは無料で大手から中小までサービス提供会社に一括見積もりをして、簡単にプランを比較できます。
賃貸オーナー・家主獲得SFA「管理戸数ふえるくん」は不動産の管理獲得システムです。管理受託営業CRM、KPIダッシュボード、家主情報マップ、DM郵送依頼など管理獲得の業務を効率化します。
不動産売却の窓口は、売主が比べて、選べて、納得する一括査定サイト。「大手から地元密着まで、比べて、選べる」をコンセプトに本当に納得できる不動産売却をサポートします。複数の不動産会社から査定額や売却提案がくるからラクに比較。媒介契約でもれなく祝い金を進呈。
不動産売却、査定、買取、任意売却など、不動産サービスの一括比較サイトです。無料で利用できます。
リビン・テクノロジーズ株式会社 は、不動産とWEBテクノロジーを融合したプロダクトの開発と運営を行う不動産テック企業（Real Estate Tech）。東京、名古屋、大阪、福山、福岡に拠点。不動産メディア「リビンマッチ」は、不動産売却査定、土地活用、人材紹介サービスを展開。ネット広告にも強み
不動産営業支援・物件管理システムのパイオニア「仲介王」。全国のセンチュリー21・ジャパン加盟店さまが利用する基幹システムとしても採用いただき、新機能追加・改善により常に使いやすい便利なシステムへと進化し続けています。また、低価格で導入しやすい加盟店さま向けホームページの開発も行なっています。
SMSハンターは、SMSで見込み客を長期自動追客する不動産業界に特化したサービスです。見込み客の携帯電話やスマホに開封率90％以上といわれるSMS（ショートメッセージ）でステップメールを送信し継続的にコンタクトを促し続けます。
不動産会社のためのビジネスツール比較サイト「不動産ビジネスバンク」。営業支援・顧客管理・反響獲得など、日々の業務のサポートや経営課題を解決するサービスを一度に比較することが可能です。
不動産業界のビジネスマンに送る新感覚WEBマガジン。
不動産業界に特化型のM&A／事業承継の仲介・アドバイザリーサービス。
外壁塗装と屋根塗装の見積もりを一括で取得できるサイトです。簡単入力で複数の施工会社に見積もり依頼が送れて、価格、サービス、保障や塗料など、多角的に比較検討できます。すべて無料でご利用できます。
メタ住宅展示場は、実在するモデルハウスを一堂に集めたメタバース住宅展示場です。大手ハウスメーカーから工務店まで、注文住宅を建築するならVR内見から。
リースバックとは自宅を売却して賃貸で住み続けられる不動産サービスです。仕組みから相場、トラブル対策をわかりやすく解説。当サイトでは無料で大手から中小までサービス提供会社に一括見積もりをして、簡単にプランを比較できます。
賃貸オーナー・家主獲得SFA「管理戸数ふえるくん」は不動産の管理獲得システムです。管理受託営業CRM、KPIダッシュボード、家主情報マップ、DM郵送依頼など管理獲得の業務を効率化します。
不動産売却の窓口は、売主が比べて、選べて、納得する一括査定サイト。「大手から地元密着まで、比べて、選べる」をコンセプトに本当に納得できる不動産売却をサポートします。複数の不動産会社から査定額や売却提案がくるからラクに比較。媒介契約でもれなく祝い金を進呈。
不動産売却、査定、買取、任意売却など、不動産サービスの一括比較サイトです。無料で利用できます。
リビン・テクノロジーズ株式会社 は、不動産とWEBテクノロジーを融合したプロダクトの開発と運営を行う不動産テック企業（Real Estate Tech）。東京、名古屋、大阪、福山、福岡に拠点。不動産メディア「リビンマッチ」は、不動産売却査定、土地活用、人材紹介サービスを展開。ネット広告にも強み
不動産営業支援・物件管理システムのパイオニア「仲介王」。全国のセンチュリー21・ジャパン加盟店さまが利用する基幹システムとしても採用いただき、新機能追加・改善により常に使いやすい便利なシステムへと進化し続けています。また、低価格で導入しやすい加盟店さま向けホームページの開発も行なっています。
事業拡大に伴い、リビン・テクノロジーズの新卒採用・中途採用強化中！
/営業・企画営業/WEBサイト・インターネットサービス関連職/ インフラエンジニア/WEBデザイナー/
マーケティング・企画・宣伝/オペレーター・アポインター/コールセンター管理・運営/
様々なご応募お待ちしております。
