コラム:居抜き物件って？不動産業界に転職するなら押さえておきたいポイント
投稿日 : 2020.05.31
不動産広告などで見かける居抜き物件。居抜き物件とはそもそもどのような物件なのでしょうか？
本記事では、居抜き物件の基本やメリット・デメリットなど不動産業界に転職するなら押さえておきたいポイントから居抜き物件を取り扱う不動産会社への転職などについてお伝えします。
目次
居抜きとは、前に入っていたテナントの設備や家具・什器備品などがそのままついた物件の売買方法のことをいいます。
その対象物件を居抜き物件といい、主に飲食店や美容室・サロンなどが居抜き物件として多く取り扱われています。
通常であれば、内装や設備・家具などは退去時にすべて撤去しなければいけないのですが、貸主の承諾を得ることで、そのままの状態で次の借主に引き渡すことができるのです。
基本的には前の店舗の主要設備が残っており、そのまま回転できるような状態の物件のことですが、厨房だけや内装の一部というような、一部だけ残っている状態でも居抜きや一部居抜きというように表現されます。
居抜き物件のメリット・デメリットには次のようなことがあります。
居抜きの最大のメリットは初期費用が抑えられることです。
設備や什器を一から準備するとなると、揃えるだけでもかなりの金額がかかるうえに、内容や水回りなどには大規模な工事も必要となり初期費用に莫大な金額が掛かるケースもあります。
居抜き物件であれば、足りない部分のみ追加すればいいので初期費用を抑えることができるのです。
工事期間も短縮できるので開店までの時間が短く済むので、工事期間中の家賃だけ払わなければいけない期間が短くなります。
前のテナントと同じ業態であれば認知度も高くなり、以前のお客を取り込める可能性もあります。
また、貸主としても次のテナントが入りやすいため空室リスクが減り安定して家賃収入を得ることができます。
内装や設備をそのまま引き継ぐため、一から店舗をつくる場合とは違いレイアウトが自由にできない面があります。
前のテナントの設備や内装が新しいテナントのイメージや目的に合わない場合や、設備がすべて新しい状態とは限らないため修理が必要になる場合もあります。
また、前のテナントのイメージに左右される場合があります。
悪い評判のある店舗だった場合は店舗イメージを払拭する必要があるのです。
前のテナントが潰れている場合、潰れた理由を知っている方が良いでしょう。
居抜き物件を取り扱う際によく見られる用語やその注意点には次のようなものがあります。
造作とは物件内部を構成する設備や部材のことであり、それらを次のテナントに譲る際に発生する費用のことを造作譲渡料といいます。
造作譲渡料は0円のものから何百万と高額なものまで様々あり、基本的には設備の新しさに左右されるのではなく、その物件にどれくらいの価値があるのかで決まってくるものです。
その価格は専門家に査定してもらい決めることが多いのですが、最終的には造作物の所有権を持っている前のオーナーとの交渉で価格が決まってくるため、トラブルが起きるケースもあります。
いくら最新の設備やこだわりの内装であっても、前のオーナーにとっては価値のあるものでも、次のオーナーにとっても価値が有るとは限らず、高く売りたい前オーナーと安く買いたい次のオーナーで価格交渉が進まない場合があるので注意が必要です。
スケルトン物件とは内装や設備のないコンクリートがむき出しの状態の物件のことです。
居抜き物件の反対にあたり、店舗物件として最も基礎的な状態とも言えます。
設備などが揃っている居抜き物件に対してスケルトン物件では何もない状態から準備できるため、レイアウトなどをイメージ通りに決めることができ、店舗作りにこだわりがある人にとってはメリットがあります。
ただし、その分初期費用や工事に時間がかかるというデメリットもあります。
物件を撤去する際は借りた当時の状態まで戻す原状回復をする義務があります。
では居抜き物件を借りた場合の原状回復はどの段階となるのでしょうか？
居抜き物件を借りた時の状態と考えている人が多いのですが、実際はスケルトン状態まで戻す義務があります。
居抜き物件を借りた場合は物件と同時に原状回復義務も引き継いだ状態であり、前のオーナーが店舗を作る前の状態まで戻す義務が発生するため、退去の際の原状回復費用がかなりかかる場合があります。
ただし、貸主の了解を得られれば免除されるケースもあり、また、次のテナントに居抜きで売却できれば原状回復の必要がありません。
解約予約期間とは現在借りている物件を解約する際に、事前に取り決められている期限にオーナーや管理会社に通知することです。
物件によってその期間は異なりますが、一般的には解約を希望する日の6ヶ月前に解約予告を出す必要があります。
そのため、テナントを早く閉めたいと思っても、解約予告の期間中は賃料を支払う必要があります。
居抜き物件の場合は、内装をそのまま引き渡せるので原状回復工事の必要がないためギリギリまで営業をすることができ、その分のコストを削減できます。
また、次のテナントがすぐに見つかり家賃収入を確保できる場合は、解約予告期間内でも物件の引渡しが出来る場合があります。
不動産業界の中でも居抜きに特化した業種もあります。
居抜きに特化した業種はどんな仕事を行い、年収はどれくらいあるのでしょうか？
居抜きに特化する凝集の場合、店舗不動産の仲介だけでなく、飲食店や美容室などの対象店舗の開業から撤退支援まで広くビジネスのサポートを行っているケースがあります。
飲食店舗は首都圏だけでも年7万以上もの開廃があり、開業したい人・ビルのオーナー・廃業したい人などニーズも高いビジネスです。
年収は地域や経験にもよりますが、300万～700万と一般的な不動産会社と同程度といえます。
専門分野に特化しているため不動産業界の中でも企業自体の数が少なく、求人も多くはありませんが、不動産業界だけでなく様々な業種から転職できるのは魅力的です。
居抜き物件について基本的な内容やメリット・デメリットなどをお伝えしました。
店舗の内装や設備をそのまま次に売却する居抜きには初期費用や工事期間を抑えられるなど大きなメリットのある反面、レイアウトに自由が利かないなどのデメリットもあります。
不動産業界に転職するなら、特にテナントを扱う場合は居抜きの取引についてしっかりとした知識をつけ営業に役立てるようにしましょう。
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