コラム:公示地価ってなに？不動産業界に転職するなら知っておきたい内容
投稿日 : 2020.05.31
ニュースなどでよく耳にする「公示地価」。
不動産売買をするうえで価格を決める際に必要となる公示地価とは一体どのようなものなのでしょうか？
不動産業界に転職するなら押さえておきたい公示地価の内容や他の価格との違いについてお伝えします。
目次
公示地価とは地価公示法に基づき国により公示される「土地の値段」のことで、毎年1月1日時点の1㎡あたりの価格を基準として3月中旬頃に公表されます。
日本全国で2万以上に設定された標準地ごとに2人以上の不動産鑑定士がそれぞれ評価を行い、国土交通省がその評価結果を審査して価格を決定します。
土地の取引では位置や形状だけでなく売主や買主の事情や景気の状況など様々な要素によって価格が左右されます。
ですが、それらの要素だけで価格を決定し続けていると土地の価格の乱高下や経済への悪影響などの恐れもあります。
公示地価は土地の最高値や最安値を示すものではなく、その地点の水準地となる価格であり、売主や買主のどちらかに偏ることのない一般的な土地取引の価格の指標として利用されるのです。
そのため、実際の土地取引では公示地価とはかけ離れた価格となる場合もあります。
公示地価は国土交通省のホームページで調べることができます。
各都道府県から標準値を検索することで、それぞれの公示地価を見ることができるので確認してみましょう。
一般的に、市場経済においてはひとつのモノに対する価格はひとつだけしか成立しない一物一価が成立しています。
ですが、土地については、ひとつの土地に対して4つの異なる価格が成立し、一物四価と呼ばれています。
四価のうちのひとつが公示地価となり、それ以外に次の3つの価格があります。
実勢価格とは実際に取引が行われる価格のことです。
土地の取引は、売主と買主が合意すれば取引が成立し、その成立した価格が実勢価格となります。
あくまで最終的な取引の決定価格であり、5,000万円で売り出されていても4,000万円で売買されたら4,000万円が実勢価格となり、その価格は市場の状況によっても変号します。
公示地価同様土地取引の参考となる価格です。
毎年７月１日時点の土地価格を９月中旬ごろに発表され、都道府県知事が国土利用計画法に基づいて選定した基準値1㎡あたりの価格のことをいいます。
公示地価との違いは評価時期と都道府県が行うということで、それ以外はほぼ同じです。
公示地価同様公的な機関が発表する土地の価格の一つで、固定資産税評価額は公示地価の約７割を目安に決定されています。
固定資産税や不動産取得税の計算の基準となる価格で、固定資産税台帳と登録された土地と建物が対象のため全国のほとんどの土地に対して算出されるのです。
大きく価格が変動した場合を除き３年ごとに価格が更新され、基本的にその土地や不動産の所有者や借主のみが価格を知ることができます。
相続税や贈与税を計算するための基準となる価格です。
主要道路に面した土地の１㎡あたりの価格を国税庁が毎年７月頃に発表され、相続税評価額は公示地価の約8割を目安に決定されています。
路線価にその道路と面している土地の面積をかけ、必要に応じて補正を行って相続税評価額を算出するのです。
ただし、全ての土地に設定されているのではなく、主要都市の道路に対して設定されているので路線価がない場合もあり、その場合は国税庁が公表する倍率表を使用して計算します。
土地の価格は売主と買主の合意で決まるものですが、その価格を決めるためには参考となる価格が必要です。
このときに参考にする価格は、複数ある土地の価格を場面に応じて活用することが大切です。
一物四価を正しく理解していなければ、土地の売却の参考価格に固定資産税評価額を使用して安売りをしてしまったということにもなりかねません。
また、公示地価や相続税路線価、固定資産税評価額は、売主からの査定依頼の際に不動産の価格を調べるのに役立つものです。
特に、売買仲介や賃貸仲介への転職を考えている人は、あらかじめ前提知識として知っておくことをおすすめします。
公示地価や相続税路線価、固定資産税評価額についてお伝えしました。
一物四価と言われるように土地については四つの価格があり、場面によって使い分ける必要があります。
土地の売買価格を決めるための参考である四つの価格は、どの価格を使うのかを間違えると安売りをしてしまう可能性もあり、価格の内容を正しく理解して使い分けることが大切です。
不動産業界に転職するなら、それぞれの価格の意味を理解し営業に役立てるようにしましょう。
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