コラム:重説って何？売買契約時や賃貸契約時の重要事項説明について解説
投稿日 : 2020.01.31
不動産の契約前には、重説と呼ばれる、不動産に関する重要な内容を説明することが法律で義務付けられています。
本記事では、重説について基本的な内容や重説の流れ、重説を読める資格についてなど不動産会社側の視点からお伝えしていきます。
目次
重説とは「重要事項説明」のことで、不動産売買・賃貸契約ともに、契約前に対象の不動産について説明することが義務付けられているものです。
不動産は専門性が高く、法律的内容を多く含むことから、契約前に重要な部分を説明することで、契約後のトラブルを防ぐ目的があります。
重要事項説明は契約が成立するまでの間にすればよいことになっています。
不動産売買の場合の、一般的な重要事項説明を読むまでの流れは以下の通りです。
なお、「不動産売買契約までの間に読む」ことができればよいのですが、一般的には重要事項説明をした後、そのまま売買契約までして手付金を受け取ることが多いです。
これは、営業的側面から見ると、重要事項説明だけでは何ら法的拘束はありませんが、売買契約まで結んでしまえば、仮に売買契約後に買主から契約の解除を申し出ようとすると手付金を放棄しなければならないからです。
もちろん、買主から「重要事項説明だけで済ませて、後日売買契約を結びたい」という申し出があったらその通りにする必要があります。
重要事項説明は国家資格である宅地建物取引士がその内容を読み上げ、記名・押印する必要があります。
仲介営業、賃貸営業の担当者が宅地建物取引士の資格を持っていれば、担当したお客様の契約の際に自分で重要事項説明することができますが、資格を持っていない場合は売買契約前に資格者に重要事項説明を読んでもらう必要があります。
逆に言うと、不動産仲介会社や不動産賃貸会社で宅地建物取引士の資格を持っている場合、自分の担当するお客様以外にも要請を受けて重要事項説明を読む必要があることがあります。
このため、多くの不動産会社では宅地建物取引士の資格者に対して資格手当を設けているのです。
なお、不動産会社は事務所の社員5人に対し1人以上の専任の宅地建物取引士を置く必要がありますが、重要事項説明を読むのは必ずしもこの専任の宅地建物取引士でなくともよいこととされています。
売買契約の場合の、一般的な重説の流れは以下のようになっています。
それぞれについて見ていきましょう。
まず、仲介に入る不動産会社の情報(会社名や住所、宅建免許番号)や宅建士の情報、取引態様(仲介なのか、代理なのか等)を伝えます。
書面によりますが、基本的に会社や宅建士の印鑑が必要になるため事前に用意しておく必要があります。
物件について、地目や面積、所在地などを説明します。
説明するために必要な謄本・字図・地積測量図など公的書類を用意しておかなければなりません。
都市計画法や建築基準法、その他さまざまな法令についての説明をしていきます。
売買する物件がどんな規制を受けるのか、用途地域図のコピーをつけるなどしておくとよいでしょう。
手付金の額や売買価格、その支払い期日などを説明します。
売買契約後、仮に住宅ローンが否決となってしまったときに白紙解約とする住宅ローン特約についての情報もここで記載します。
重要事項説明書に記載の内容について一通り説明が済んだら、売主・買主それぞれの署名・押印を受けます。
なお、売主・買主の署名押印はそれぞれ別々に受け取っても問題ありません。
通常、重要事項説明は宅地建物取引士と売主・買主が面会して説明する必要があります。
しかし、遠方に住んでいるなど場合によっては面会できないこともあるでしょう。この場合、近くに住む親族などを代理人とすることもできます。
一方、賃貸契約においては、2017年10月よりテレビ会議などのITを活用して重要事項説明を読むことも可能となっており、これをIT重説と呼びます。
重要事項説明は売買契約前に読むもので、宅地建物取引士が読まなければなりません。
このため、不動産会社にとって宅地建物取引士の資格者は非常に重要な役割を担うといえます。
宅地建物取引士の資格は、不動産会社にとってなくてはならないものです。
また、宅地建物取引士の資格は不動産取引に関する幅広い知識を問うものなので、試験に合格しているということは、一定の知識を持っていることを証明するものでもあります。
こうしたこともあり、宅地建物取引士の資格者は不動産会社への転職に有利に働くことが多いです。
とはいえ、宅地建物取引士の資格を持っているからといって、営業力があるということにはつながらないため、営業として転職するのであれば、転職後にしっかり頑張る必要があるといえるでしょう。
宅地建物取引士に対して資格手当を支払っている不動産会社は多く、その額は1～3万円程度であることが多いです。
中には営業全員が資格を取ることを義務付けている会社もあり、そうした会社では資格手当が支払われないこともあります。
資格手当だけではなく、トータルの給与額がどのくらいになるのかを確認しておくとよいでしょう。
重説は契約前に必ず読む必要のあるもので、重説を読めるのは宅建士だけです。
自分が宅建士の資格を保有していないと、他の宅建士に重説を頼む必要があるため、将来的には自分で読めるようになるよう、宅建士の資格を取ることを目指すとよいでしょう。
もちろん、転職前から資格を保有しておけば、転職時には大きなプラス材料として見て貰えるはずです。
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