コラム:マンション管理適正評価制度とは？実務への影響はある？
投稿日 : 2022.10.18
マンション管理適正評価制度とマンション管理計画認定制度が始まったことをご存じでしょうか。これらは2022年4月からスタートした制度で、マンションの管理が適正に行われているかを評価または認定する制度です。
特に不動産業界で働いている方は、2つの制度について理解しておく必要があります。この記事では、マンション管理適正評価制度をメインに、マンション管理計画認定制度との違いや、不動産業界の業務への影響を紹介します。
目次
マンション管理適正評価制度は、2022年4月に開始された新しい制度です。ここでは、マンション管理適正評価制度の内容や制度ができた背景、目的を紹介します。
マンション管理適正評価制度とは、マンションの管理状態や管理組合運営の状態を6段階で評価し、インターネットを通じて情報を広く公開する制度です。
具体的には、マンションの管理状況を5つのカテゴリーに分類し、下表のような項目（計30項目）を評価します。
| カテゴリー | 主な評価項目 |
|---|---|
| 管理体制（20ポイント） |
|
| 管理組合収支（40ポイント） |
|
| 建築・設備（20ポイント） |
|
| 耐震診断（10ポイント） |
|
| 生活関連（10ポイント） |
|
合計で100ポイントとなり、合計ポイントに応じて★0から★5までの6段階で評価します。評価とポイントの関係は下表のとおりです。
| 評価 | ポイント | 管理状態 |
|---|---|---|
| ★★★★★ | 90～100 | 特に優れている |
| ★★★★☆ | 70～89 | 優れている |
| ★★★☆☆ | 50～69 | 良好 |
| ★★☆☆☆ | 20～49 | 改善が必要 |
| ★☆☆☆☆ | 1～19 | 管理に問題がある |
| ☆☆☆☆☆ | 0以下 | 管理不全の疑いあり |
日本国内のマンションは年々増加しています。国土交通省の「マンションに関する統計・データ等」によると、2021年末時点でマンションの数は約685万9,000戸にもなります。そのなかで、築40年を超えるマンションは約115万6,000戸と、全体の20％弱にもなります。
築40年を超えるマンションに住む人の中には、高齢者も多く、管理組合の役員になれる人が不足しています。また、建物の老朽化で修繕費用が増加し、修繕の計画的な実施が困難になることもあります。そのため、建物の管理が正しく行われなくなってしまったマンションが出てきています。
このような状況のなかで、マンションの管理を適正に行うために作られたのが、マンション管理適正評価制度です。マンションを適正に管理すれば、マンションの評価が上がるため、売却価格が上がりやすくなります。売却価格が上がるのであれば、所有者のモチベーションも上がり、管理の質が高い状態で維持されます。このように、マンション管理適正評価制度によって、適正に管理されたマンションを増やすことが大きな目的です。
マンション管理適正評価制度は住む人にとっても、売買する人にとってもメリットがあります。具体的に期待できる効果は以下のとおりです。
マンションの管理状況が公開されるため、買主が売買時に状況を判断しやすくなります。
また、マンション管理適正評価制度は有効期間が1年間です。1年以上前に受けた評価は反映されないため、常に最新の情報が手に入るのも買主にとって大きなメリットです。
管理はマンション管理適正評価制度の審査項目に沿って行えばよいため、明確な目標ができて、マンションごとの管理方法のバラツキがなくなります。
また、定期的に客観的な評価を受けるため、マンション管理の改善や適正化につながります。
マンション管理適正評価制度と同時期に、マンション管理計画認定制度もスタートしました。どちらもマンションの管理状態を評価する制度ですが、いくつかの違いがあります。
マンション管理適正評価制度とマンション管理計画認定制度の違いについて紹介します。
マンション管理計画認定制度とは、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体から認定を受けられる制度です。
審査は約16項目あり、公益財団法人マンション管理センターが指定する講習を受けたマンション管理士が判定します。
主に以下の項目が審査されます。
なお、一度認定されても5年ごとに更新が必要となります。
2つの制度の主な違いは以下のとおりです。
| マンション管理適正評価制度 | マンション管理計画認定制度 | |
|---|---|---|
| 運営 | マンション管理業協会 | 地方公共団体 |
| 制度内容 |
|
|
| 対象 | 全国のマンション | 地方公共団体が「管理適正化推進計画」を作成し、その地域に該当するマンション |
| 審査項目 | 30項目 | 16項目＋地域独自の項目 |
| 評価結果 | 6段階評価（★0～5） | 認定か否か |
| 有効期間 | 1年間 | 5年間 |
| 運営からの助言 | なし | あり |
マンション管理適正評価制度とマンション管理計画認定制度は、細かな違いはいくつかあるものの、マンションの管理を評価するという点で共通点も多いです。メリットやデメリットもほとんど同じで、どちらの制度も任意で行うものなので、受けなければいけないというものではありません。
マンション管理計画認定制度によって、不動産業界の業務にも影響が出ると予想されています。ここではどのような影響があるのか、どのようなことに注意すればよいのかを具体的に紹介します。
これまでは、マンションの購入希望者に対して、管理状況を客観的に証明できませんでした。管理規約などの書類を渡すのみで終わっていたことも多いでしょう。
しかし、マンション管理適正評価制度が普及することで、管理状況が客観的に証明できるようになりました。評価がよいマンションは売りやすくなるかもしれません。
反対に評価が悪いマンションや、評価を受けていないマンションは売りにくくなるおそれがあります。そのため、評価がよいマンション以外を販売する際は、不動産会社の工夫が必要です。
マンションの管理を任されている不動産会社では、管理組合の要望によりマンション管理適正評価制度への対応をする必要があります。そのためには、住人やオーナーへの説明も必要になってくるでしょう。
また管理に熱心なマンションが増えれば、管理会社への要求も厳しくなってきます。マンション管理に興味を持ってもらえる機会が増える好機ととらえ、業務を改善していく必要があります。
不動産業界に限りませんが、ITなどに普及によってさまざまな変化が起きています。変化することによって、当然便利になるとうメリットがあります。しかし、事業者からすると都度変化に適応していく必要があり、適応できなければ、業務に支障をきたすおそれがあります。
変化には敏感になり、しっかり対応していく姿勢を持ち続けましょう。
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