コラム:競売や任売とは？特殊な不動産売買の仕組みについて理解しておこう
投稿日 : 2019.12.25
不動産の売買において、一般的な仲介による売却以外に、競売や任売(任意売却)といった方法があることをご存知でしょうか。
一般的にはあまり知られていませんが、不動産業界においては基本的な知識となるものなので、転職を考えている方はその仕組みなど理解しておくことをおすすめします。
目次
一般の方が不動産を購入するとき、多くの場合住宅ローンを組んでお金を支払うことになります。
最後まで問題なく返済できればよいのですが、住宅ローンの返済は何十年にも及ぶこともあり、中には返済できなくなってしまう方もいらっしゃいます。
こうした、住宅ローンを返済できなくなった方が、一般の方法とは違うやり方で売却する方法が競売や任売(任意売却)と呼ばれるものです。
金融機関で住宅ローンを組むとき、買主は購入する不動産を担保として提供することになります。
この、不動産を担保として提供する仕組みのことを「抵当権」と呼びます。
不動産に抵当権が設定されると、住宅ローンの返済が滞ったとき、金融機関は対象の住宅を差し押さえることができます。
差し押さえられた物件は裁判所で価格が査定され、競売方式(オークション方式)で売りに出されます。
以上が競売の仕組みですが、不動産会社が競売物件を取り扱う際には、以下のようなメリット・デメリットがあります。
競売物件は一般の方法で売りに出される方法と比べると、2～3割以上安い価格で購入できることも多く、不動産会社が安く不動産を仕入れて再販することもあります。
自社の利益を入れても相場より安く売却できることもあり、物件の状況や立地がよければ早々に売却できる物件となることがあります。
一方、競売物件にはデメリットもあります。
その内の一つが、入居者が立ち退きしないことがあることです。
住宅ローンが返済されないと、裁判所で強制退去の手続きが取られますが、競売後も入居者が居座ることがあります。
この場合、購入後の立ち退き要求は購入した人でしなければなりません。
一般的な取引であれば、物件自体の情報や周辺環境など売主から話を聞くことができますが、競売物件の場合それができません。
購入後、物件の整備については自社で行わなければなりません。
競売物件の購入前に、こうした情報をどれだけ集められるかがポイントとなるでしょう。
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった後、競売手続きに入る前に特殊な手続きで不動産を売却する方法です。
不動産に抵当権が設定されていると、不動産を売却するときに、住宅ローンの残債を完済しなければ抵当権を抹消できないのが原則です。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに物件を差し押さえできる権利ですから、抵当権が残ったままの物件を売却することはできず、実質的に「住宅ローンを完済できなければ不動産を売却できない」ことになります。
毎月のローン返済が難しくなった場合、不動産を売却して清算しようと思っても、売却代金でローンの残債を完済できなければそもそも売却自体できなくなっているのです。
こうした状況において不動産を売却できる方法が任意売却です。
任意売却とは、金融機関と交渉して「住宅ローンを完済できないけど、抵当権を抹消してもらう」方法です。
売主は、不動産の売却代金で住宅ローンを返済し、完済しきれなかった部分については金融機関と話し合いの上、継続して返済していきます。
不動産の売却方法や売却額について、売主が金融機関と相談しながら決めなければならない部分はあるものの、競売のようにオークション方式で売却されるわけではなく、基本的には一般的な不動産売却と同じ方法で売却活動を行うことができます。
このため、相場より2～3割以上安い価格での売却となる競売と比べ、任意売却であれば相場に近い価格で売却することもできます。
住宅ローンを延滞してから競売が始まるまでには半年～1年以上時間がかかるのが一般的です。
任意売却は、住宅ローンを延滞してから競売が開始するまでの間に取ることのできる手続きで、売却に期限がある点に注意が必要です。
競売や任売は不動産売却の特殊なケースですが、不動産会社に転職するのであれば、どこかで関わることがあるでしょう。
お客様から相談されることもあるため、そのときになって「知らなかった」ということにならないよう、仕組みやメリット・デメリットなど基本的な内容を知っておくことをおすすめします。
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