コラム:売契とは？不動産売買契約書の基礎知識と注意点
投稿日 : 2020.02.02
不動産の売買契約時には売契(売買契約書)を取り交わしますが、これにはどのような意味があるのでしょうか？
本記事では、売買契約書を作成する意味や記載内容などお伝えしていきます。
目次
売買契約書とは、不動産の売買契約において契約の内容を書き記したもので、売買契約時にはその内容を読み上げた上で、不動産の売主と買主が署名・押印します。
契約は口頭でも成立するとされていますが、契約に際して売買契約書を作成する目的には主に以下のようなものがあります。
それぞれについて見ていきましょう。
まず、不動産の売買ではどの物件を、どんな条件で取引するのかなど細かく記載する必要があります。
例えば、取引する不動産について、お互い所在地等は分かっていたとしても、筆が分かれているような場合は、どことどこの筆を取引するのか認識が違うという可能性もあります。
また、取引に際して、「〇月〇日までに住宅ローンが否決だった場合に白紙解約とする」といった住宅ローン特約など設ける必要がありますが、こうした取引条件についてもお互い納得した上で契約しなければなりません。
売買契約書では、これら取引の内容をまとめて記載することができます。
また、不動産の取引では不動産を引渡してから何らかのトラブルが発生することがあります。
例えば、引き渡し後、雨漏りすることが分かった場合、場合によっては買主から売主に損害賠償請求することもできます。
このことについて、売買契約であらかじめ雨漏りがあることを伝えていれば売主はその責任を回避することができます。
これが口頭での契約だと、言った言わないの水掛け論になるでしょう。
売買契約書に記載した内容は、引き渡し後にトラブルが発生した場合に取引条件を確認するのに使われるのです。
売買契約後、売主はその利益に応じて税金を納める必要があります。
また、買主も住宅ローン控除の申告や、将来的に購入した不動産を売却するときの税金の申請では、売買契約書で売買価格を確認することになっています。
このように、売買契約書の内容は不動産の取引において非常に重要なものです。
売買契約書の内容は不動産会社の担当者が作成するのが一般的なので、余計なトラブルに発展してしまうことのないよう、またいざ発展したときは適切に対処できるよう、その内容にしっかり気を配ることが大切です。
売買契約書には主に以下のような内容が書かれています。
・物件に関する情報
・取引条件に関する情報
・特約に関する内容
・各種約款
・取引の当事者に関する情報
それぞれについて見ていきましょう。
取引する物件について、物件所在地や地目、面積などを記載します。
主に登記簿謄本の内容を元に作成しますが、造成してから引き渡すようなケースでは、別途その内容など記載することもあります。
売買価格やお金の支払い時期等、取引条件に関する内容を記載します。
売買契約後、住宅ローンの本申し込みの結果否決となった場合に白紙解約とする住宅ローン特約や、その他個別に特約を設定する場合に記載します。
例えば、不動産は売買契約から1カ月程度で引き渡すのが一般的ですが、買主側の都合により転勤のある半年後などにするようなケースでは、半年後に解約されることを防ぐために「買主の都合で解約する場合は違約金といて売買価格の3割を支払う」といった特約を設けることがあります。
売主や買主はこうしたことに不慣れなため、不動産会社の担当者から取引が反故にされることのないよう、売買契約時からさまざまなことを考えて条件をまとめることが大切です。
売買契約書には約款をつけます。
約款では「印紙代を売主と買主どちらが負担するのか」といったものや「手付金を支払ってから引き渡すまでの間、天災で対象の物件が消失した場合はどうするか」といった取り決めを行います。
最後に、売買契約書の内容に納得したら売主と買主それぞれに署名・押印してもらいます。
通常、登記人となる方の立ち会いが必要ですが、何らかの事情により立ち会いできない場合には親族などによる代理人を立てることも可能です。
これまで、不動産の売買契約では瑕疵担保責任といって、取引した不動産に雨漏りなど瑕疵(欠陥)があった場合に、一定期間について売主が買主に対して責任を取る必要がありました。
これが、2020年4月より法改正により「契約不適合責任」となります。
瑕疵担保責任と契約不適合責任は概ね同じ内容なのですが、瑕疵担保責任が「隠された瑕疵」を対象としていたのに対し、契約不適合責任では契約書の内容を元に、適合しているかどうかを判定するなど細かな部分で違いがあります。
上記内容の通り、これまで以上に売買契約書に記載の内容が重要になるといえるでしょう。
売買契約書は不動産の取引内容をまとめたもので、いざトラブルとなってしまった場合は、売買契約書に記載の内容を元にその責任が判断されることになります。
一般的に、売買契約書は不動産会社の担当者が作成するものなので、責任は重大です。
不動産会社への転職を考えている方は、売買契約書について本記事の内容を元に理解を深めるようにしましょう。
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